Un chiffre en hausse, des propriétaires sur le qui-vive : la facture des résidences secondaires s’apprête à grimper dans de nombreuses communes françaises. La flambée des prix de l’immobilier et la difficulté à se loger pour les habitants poussent aujourd’hui de plus en plus de villes à envisager un tour de vis fiscal sur ces biens. L’objectif affiché : limiter la spéculation et dégager davantage de logements pour ceux qui souhaitent y vivre à l’année.
Les municipalités concernées se recrutent parmi les hauts lieux touristiques et les zones où la tension immobilière ne faiblit pas. Que ce soit sur la côte, dans les Alpes ou au cœur de grandes agglomérations, la liste des localités prêtes à augmenter la taxe sur les résidences secondaires s’allonge. Les propriétaires, eux, vont devoir faire leurs comptes sous un nouveau jour.
Qu’est-ce que la surtaxe sur les résidences secondaires ?
La surtaxe de la taxe d’habitation visant les résidences secondaires a vu le jour en 2015 sous François Hollande, et le dispositif a été maintenu depuis. L’article 1407 ter du Code général des impôts (CGI) permet ainsi aux communes de compenser la baisse des impôts locaux dans les secteurs où la demande de logement s’emballe.
Mécanisme de la surtaxe
La surtaxe concerne les propriétaires de résidences secondaires implantées dans des zones tendues. Pour qu’une commune soit éligible, il faut que l’agglomération dépasse 50 000 habitants et que la demande de logements y excède l’offre de façon manifeste. Les collectivités peuvent alors appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur ces biens.
Voici les principales implications pour les propriétaires :
- La surtaxe représente de 5 % à 60 % supplémentaires sur la taxe d’habitation.
- Elle doit être réglée chaque année par le détenteur de la résidence secondaire.
- L’administration fiscale applique la majoration automatiquement, sans formalité particulière.
Objectifs et impacts
Derrière cette mesure, une ambition : libérer des logements pour les habitants permanents et freiner l’achat spéculatif. En rendant ces biens plus coûteux à conserver, les municipalités espèrent voir davantage de maisons ou d’appartements revenir sur le marché de la location longue durée, voire à la vente. Une façon de desserrer l’étau sur la pression immobilière locale.
Les impôts locaux s’enrichissent de cette surtaxe, offrant de nouvelles ressources aux communes qui peuvent alors les affecter à des projets tels que la construction de logements sociaux ou la rénovation urbaine.
Les changements prévus pour 2024
L’année 2024 marque un tournant pour la surtaxe sur les résidences secondaires. Un amendement porté par le député Renaissance Xavier Roseren, puis adopté par le gouvernement, prévoit d’étendre la liste des communes concernées.
Extension des zones concernées
De nouvelles communes rejoindront la liste des secteurs soumis à la surtaxe de la taxe d’habitation. La sélection se fonde principalement sur la gravité de la crise du logement et l’écart persistant entre l’offre et la demande.
Utilisation de l’article 49.3
Pour imposer ces évolutions, l’exécutif a eu recours à l’article 49.3 de la Constitution, évitant ainsi les blocages parlementaires. Cette méthode témoigne d’une volonté ferme de s’attaquer à la spéculation immobilière et d’améliorer l’accès au logement pour les habitants à l’année.
Mesures d’accompagnement
Les conseils municipaux des nouvelles communes pourront moduler le taux de la surtaxe en fonction de leur situation locale. Certaines catégories de propriétaires bénéficieront d’exonérations ou de dégrèvements, notamment si la résidence secondaire répond à une nécessité particulière. L’idée : ne pas pénaliser indistinctement, mais cibler les cas qui nuisent à l’équilibre du marché.
Ces ajustements visent à rendre la surtaxe plus efficace, en l’adaptant à la réalité du terrain et aux besoins des communes.
Liste des communes concernées par la surtaxe
La mesure touche en priorité les zones tendues, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est le plus marqué. Il s’agit généralement de grandes villes ou d’agglomérations de plus de 50 000 habitants, exposées à une pression immobilière continue.
Critères de sélection
Les communes éligibles sont déterminées à partir de plusieurs critères précis :
- Densité de population élevée
- Tension persistante sur le marché immobilier
- Taux significatif de logements vacants
Exemples de communes
Voici quelques localités qui figurent désormais parmi les zones où la surtaxe est appliquée :
- Bordeaux
- Lyon
- Marseille
- Nantes
- Toulouse
Rôles des conseils municipaux
Les conseils municipaux disposent d’un pouvoir d’ajustement sur le taux de la surtaxe. Ils peuvent relever ou abaisser la majoration pour tenir compte de la situation locale et des attentes des habitants. Cette latitude permet d’adapter la fiscalité immobilière au réel vécu sur le terrain, tout en répondant à la crise du logement qui s’étend à de nombreux territoires.
La surtaxe de la taxe d’habitation dédiée aux résidences secondaires devient ainsi un levier pour rééquilibrer le marché immobilier, et offrir de nouvelles perspectives à ceux qui cherchent à se loger durablement.
Exonérations et dégrèvements possibles
Pour ceux qui possèdent une résidence secondaire et se retrouvent concernés par la surtaxe, il existe différentes options pour alléger la note. Chaque conseil municipal peut mettre en place des dispositifs spécifiques selon certains profils de contribuables.
Catégories d’exonération
Plusieurs situations permettent de bénéficier d’une exonération :
- Le logement est utilisé comme résidence principale par le propriétaire ou un membre de sa famille
- Le logement est loué au moins 8 mois par an
- L’habitation reste inoccupée pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire
Dégrèvements automatiques
Dans certains cas, les propriétaires peuvent profiter d’un dégrèvement automatique, notamment :
- En cas de logement nouvellement construit (pendant deux ans à compter de l’achèvement)
- Si le bien fait l’objet de travaux de rénovation lourds
Rôle des conseils municipaux
Les conseils municipaux jouent un rôle déterminant dans la définition des modalités d’exonération et de dégrèvement. Ils fixent les critères et adaptent les règles au contexte local, pour mieux répondre aux attentes des habitants et à la réalité du marché.
Patrice Vergriete, ministre du Logement, a récemment insisté sur la nécessité d’accompagner ces mesures pour éviter d’aggraver les difficultés, tout en encourageant l’occupation pérenne des logements. Reste à voir si ce nouvel arsenal fiscal parviendra à desserrer l’étau du logement dans les régions les plus tendues, ou s’il viendra simplement grossir le lot des contraintes pour les propriétaires secondaires. L’avenir, lui, sera scruté de près, chiffres à l’appui.
